Guía completa: qué verificar antes de firmar un contrato de arriendo

Firmar un arriendo en Colombia es más seguro de lo que parece, porque casi todo lo que importa ya está escrito en la Ley 820 de 2003. El problema es que muy poca gente la ha leído, y por eso siguen circulando contratos con cláusulas que no valen y cobros que no se pueden hacer.

Esta guía recorre los ocho puntos que conviene revisar antes de poner la firma. No necesitas un abogado para ninguno: necesitas media hora y el contrato en la mano.

1. Que el contrato diga lo que la ley exige

El contrato de vivienda urbana puede ser verbal o escrito, pero si es escrito —y siempre conviene que lo sea— la ley pide que queden claros siete puntos:

1. Las partes: nombre e identificación de quien arrienda y de quien toma en arriendo.
2. El inmueble: dirección exacta y, si aplica, número de matrícula inmobiliaria.
3. Lo que se entrega: los bienes y las partes del inmueble que recibes, uno por uno.
4. El precio y la forma de pago: cuánto, a quién, en qué fecha y por qué medio.
5. Los servicios y cosas conexas: parqueadero, depósito, cuarto útil, terraza.
6. El término de duración: cuánto dura el contrato.
7. Quién paga los servicios públicos: y quién queda a cargo de la administración.

Si falta alguno, no es que el contrato se caiga: es que el día que haya un desacuerdo, ese punto se va a discutir sin papel que lo respalde. Y quien pierde esa discusión casi siempre es quien no tiene el inmueble.

2. Que quien firma pueda arrendar

Pídele al arrendador el certificado de tradición y libertad del inmueble, con fecha reciente. Cuesta poco, se saca en línea, y ahí ves quién es el propietario y si el inmueble tiene embargos o hipotecas.

Si quien firma es una inmobiliaria, tiene que estar matriculada: la ley obliga a matricularse a toda persona o empresa cuya actividad sea arrendar vivienda urbana o hacer intermediación entre arrendadores y arrendatarios. Preguntar por la matrícula no es desconfiar, es lo mismo que pedir la cámara de comercio.

Y si quien firma no es el propietario ni una inmobiliaria, pide el poder o el contrato de administración que lo autoriza.

3. El canon, y cuánto puede subir

Dos reglas que casi nadie conoce, y que son las que más plata mueven.

El precio tiene un techo. El canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se arrienda. Y ese valor comercial, para este efecto, no puede pasar de dos veces el avalúo catastral vigente.

El aumento también tiene techo. Cada doce meses de contrato bajo el mismo precio, el arrendador puede subir el canon hasta el 100% del IPC del año calendario anterior. Ni un peso más. Y tiene que avisarte el monto y la fecha por servicio postal autorizado, o por el mecanismo de notificación que hayan pactado expresamente en el contrato.

Un contrato que diga que el canon se incrementará anualmente en el IPC más tres puntos está pactando algo que la ley no permite en vivienda urbana. Vale la pena decirlo antes de firmar, no después.

4. El depósito que te piden casi nunca es legal

Este es el punto donde más plata se pierde, y el menos conocido.

En arrendamiento de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero para garantizar el cumplimiento del contrato. No es una zona gris: la ley lo prohíbe expresamente, y además prohíbe disfrazarlo, sea pactándolo por interpuesta persona, en un documento distinto al contrato, o llamándolo de otra manera.

Lo que sí es legal para respaldar el contrato:

1. Un codeudor: alguien que responde solidariamente si tú no pagas.
2. Una póliza o seguro de arrendamiento: la aseguradora le paga al propietario y después te cobra a ti.
3. Una afianzadora: la misma lógica, con una compañía de fianzas.

Y el canon por anticipado —pagar el mes al comenzarlo— no es un depósito: es la forma de pago normal.

Si te piden un mes de depósito reembolsable al final, estás frente a un cobro que la ley no permite. Y como no está permitido, tampoco hay un procedimiento claro para que te lo devuelvan: por eso tantos depósitos terminan en discusiones que nadie gana.

5. El inventario de entrada es tu seguro

La ley pide que el contrato identifique los bienes y las partes del inmueble que se entregan. En la práctica eso es un inventario, y es lo único que te va a proteger el día de la salida.

Hazlo bien: recorre el inmueble con quien haga la entrega, anota el estado de pisos, paredes, ventanas, grifería, electrodomésticos y llaves, y toma fotos con fecha de todo lo que ya venga dañado o marcado. Firmen los dos. Guarda tu copia.

Sin inventario, la discusión de la salida es tu palabra contra la del propietario sobre un apartamento que ya no puedes ver.

6. Servicios públicos y administración: quién paga qué

Que el contrato diga explícitamente quién asume cada servicio, la administración y el internet. Que se entienda que van por cuenta del arrendatario no basta: escríbanlo.

Pide también los recibos al día en el momento de la entrega. Si recibes el inmueble con deudas de servicios, esa deuda queda pegada al inmueble y te va a llegar a ti.

Y ojo con la administración: en propiedad horizontal, las cuotas atrasadas y las multas del inmueble no desaparecen porque cambie el inquilino. Pide el paz y salvo de la copropiedad antes de mudarte.

7. Cuánto dura, cómo se prorroga y cómo se sale

Si el contrato no dice cuánto dura, la ley entiende que son doce meses. Y si al vencimiento ninguna de las partes lo termina como corresponde, se prorroga por el mismo término, en las mismas condiciones y con el reajuste que aplique.

Para salir tienes dos caminos, y los dos exigen aviso escrito por servicio postal autorizado:

1. Al vencimiento: avisas con al menos tres meses de anticipación, no tienes que dar ninguna razón y no pagas indemnización.
2. Antes del vencimiento: avisas con al menos tres meses de anticipación y pagas una indemnización equivalente a tres meses de canon.

Los tres meses no son un capricho del contrato: están en la ley. Anótalos en el calendario el día que firmes, porque un aviso tardío convierte una salida gratis en una salida de tres cánones.

Y un detalle que cuesta caro: un mensaje de WhatsApp no es un aviso por servicio postal autorizado. Manda la carta y guarda la guía.

8. Pide el comprobante de cada pago

Quien recibe el pago está obligado a expedirte un comprobante escrito con la fecha, el monto y el período al que corresponde. No es un favor: es una obligación legal.

Si un día el arrendador se niega a recibirte el pago, no te quedes con la plata. La ley te permite consignarla en una entidad autorizada dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del plazo pactado, y avisarle. Esa consignación vale como pago.

Antes de firmar, en una línea

Lee el contrato completo, revisa el certificado de tradición, no pagues depósitos, haz el inventario con fotos y guarda cada comprobante. Con eso cubres la enorme mayoría de los problemas que después terminan en un juzgado.

Esto es información general sobre la Ley 820 de 2003, no asesoría legal para tu caso. Si algo en tu contrato no te cuadra, consúltalo antes de firmar: después de la firma las opciones son menos.